2020년 주택시장은 코로나19로 경기침체가 우려되는 상황에서도 사상 최저수준의 저금리와 과도한 유동성, 누적된 공급부족과 질 좋은 아파트에 대한 사람들의 주거욕구, 그리고 분양가 등 규제일변도의 정책추진으로 주택 매매가격이 급등세를 보였다. 또 실수요자 증가에 못 미치는 전세물량 공급과 임대차 3법으로 전월세까지 급등하면서 전국적으로 주택시장은 매우 불안했다. 반면 미분양은 2만호대를 기록하면서 사상 최저 수준으로 여유주택이 부족했고, 분양시장은 비교적 호황을 누렸으며 청약시장은 인기단지를 중심으로 과열양상까지 보였다. 특히 전세시장은 계약갱신청구권 적용가능시장과 그렇지 못한 전세시장으로 이중화되면서 매우 혼란한 상황이 지속되고 있다.
서울 강남 아파트 집값을 잡기위해 시작된 정부의 규제정책은 산불 번지듯이 전국으로 확산되고 있다. 핀셋규제를 통해 주택시장의 집값문제를 해결하겠다고 했던 정부의 규제지역정책은 조정대상지역, 투기과열지구, 민간택지 분양가상한제 적용지역을 넓혀가면서 더 이상 핀셋규제라고 보기 어려울 정도로 규제대상지역이 많아졌다.
2021년에도 공급여건 개선 가능성이 낮은 가운데 정부의 규제일변도 정책기조도 바뀔 가능성이 희박한 반면 싸고 질 좋은 아파트 선호 지속, 저금리와 시중의 과도한 유동성 확대 등으로 매매가와 전월세 가격은 상승 기조를 이어갈 것으로 보인다.
경제성장률, 금리 등 경제변수와 수급상황을 고려할 때, 2021년 매매가격은 1~2%대, 전세가격은 3~5%대의 상승이 전망된다. 특히 서울의 입주물량이 큰 폭으로 줄어들고, 계약갱신청구권을 활용한 재계약가구로 신규 전세시장이 축소되면서 전세를 찾는 가구들의 어려움은 지속될 것으로 보인다.
전국적으로 집값 문제가 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 투기수요와 다주택자 때문에 집값이 오른다고 생각한 정부는 그동안 강력한 수요관리정책을 추진해 왔다. 주택가격에 따라 대출을 촘촘하게 규제하고, 주택보유와 거래에 따른 세금을 대폭 강화했지만 집값 상승 흐름은 여전하다. 오히려 일부 지역 집값 상승폭이 더 확대되고, 30대의 아파트 매수 비중도 급증하고 있다.
정부는 무엇을 위해 규제를 하고 있는지 근본적인 원인과 목적부터 생각해봐야 한다. 정부의 강력한 규제정책에도 불구하고 주택시장은 왜 안정화되지 않고 있는지도 따져봐야 한다. 무엇 때문에 예상치 못한 지역까지 집값 상승세가 번지고 있는지 살펴야 한다. 과거 진단이 잘못되어 부작용이 나타난 것이라면 지금이라도 정책방향을 과감히 바꿔야 한다. 진단의 시작은 사람들의 주거욕구를 살피는 것부터 해야 한다.
또 정부는 경제위기 속에서 불확실성과 변동성이 커지고 있는 상황인 만큼 주택시장 안정, 투기수요 근절, 실수요자 보호라는 기본방향은 유지하되 자유로운 주거이동과 건전한 투자를 보장해야 한다. 기존의 강도 높은 수요억제정책 기조를 적정수요유지 정책으로 전환하고, 1주택자와 무주택 실수요자에게 적용하고 있는 과도한 대출규제를 완화해 주거이동을 지원할 수 있는 정책으로 바꿔야 하며, 민간임대주택 및 다주택자에 대한 규제를 보완해 전월세시장의 위험을 완화해야 한다.
2021년에도 사람들의 집에 대한 욕구의 다양화는 이어질 것이고 코로나19는 변화를 더욱 더 가속화시킬 것이다. 사람들이 원하고 있는 집을 공급할 수 있는 방향으로 정책역량을 집중해야 한다. 사람들의 주거욕구 속에서 새로운 수요를 창출하고 맞춤형 수요를 잘 찾아내는 주택기업이 미래기업으로 성장할 수 있는 경쟁력을 갖게 될 것이며, 사람들의 주거욕구를 살펴 주택공급 정책을 마련할 때 주택시장 안정이 가능해 질 것이다.
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원
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