[법률플러스] 주택임대차보호법 개정

임대차 계약을 규율하는 근원 법규는 민법(제618조 이하)이다. 민법에 따르면 임대차 계약기간은 당사자들의 약정에 달려 있고, 이를 따로 제한하는 규정은 없다. 유일한 예외로 민법 제651조는 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차의 존속 기간은 20년을 넘지 못한다고 규정하고 있었다. 그러나 위 규정은 2013년에 선고된 헌법재판소의 위헌 결정에 따라 2016년 삭제됐다.

따라서 임대인과 임차인은 자유로의 합의에 따라 임대차기간을 약정할 수 있다. 예컨대, 6개월로 합의할 수도 있고 60년으로 합의할 수도 있다. 그런데 주택임대차보호법(이하 법)은 이에 대한 중대한 예외를 설정하고 있다. 즉 ‘주택’의 경우 설사 임대차기간을 2년 미만의 단기로 합의한 경우에도 법은 이를 2년으로 의제하고 있는 것이다(제4조). 따라서 예컨대 임대차기간을 6개월로 계약하였더라도 임차인이 2년간 거주하겠다고 주장하면 임대인은 이를 거절할 수 없다. 반대로 임차인은 6개월의 약정이 유효하다고 주장할 수 있다.

갑(임대인)과 을(임차인)이 주택의 임대차기간을 2년으로 합의했다고 하자. 이제 계약기간이 거의 끝나가고 있는데 갑은 여러 가지 이유로 을과 맺은 임대차 관계를 종료하고 싶다. 이 경우 갑은 임대차기간이 끝나기 ‘6개월 전부터 1개월 전까지’ 을에게 갱신거절을 통지해야 한다. 만일 이를 통지하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것이 된다(제6조). 지난 6월9일 법이 개정돼 위 기간이 ‘6개월 전부터 2개월 전까지’로 개정됐고, 이 규정은 오는 12월10일부터 시행된다.

따라서 갑이 적법하게 갱신거절을 통지하면 임대차기간은 그대로 종료하는 것이 원칙이다. 그러나 최근(7월31일 공포 즉시 시행) 개정된 법은 임차인의 보호를 위해 계약갱신청구권을 따로 보장하고 있다(제6조의3). 즉 설사 갑이 적법하게 갱신거절을 통지한 경우에도, 을이 위 기간 이내에 계약의 갱신을 요구하면 갑은 이를 거절하지 못하는 것이다. 다만 임차인은 이 갱신청구권을 1회 사용할 수 있으며, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다. 따라서 이제 주택 임차인은 원칙적으로 4년의 임대차기간을 보장받게 된 것이다. 이때 갑은 보증금이나 월세의 인상을 요구할 수 있지만, 그 비율은 5% 이내로 한정된다.

그러나 을이 임차인으로서 이행해야 하는 의무를 이행하지 않은 경우(차임 연체, 주택 훼손 등)와 갑 자신이 그 주택에서 실제 거주하려는 경우와 같은 정당한 사유가 있다면, 갑은 갱신을 거절할 수 있다. 갑이 그 주택에서 ‘실거주’할 것임을 이유로 들어 갱신을 거절했는데 이후 실제 거주하지 않음이 밝혀지면, 을에게 손해를 배상하여야 한다는 규정도 있다.

김종훈 변호사 / 법무법인 마당