[법률플러스] 임대차 종료와 부당이득반환

갑은 을에게 2019년 1월 1일부터 2019년 12월 31일까지 보증금 5천만 원, 월세 200만 원에 점포를 임대했다.

을은 보증금을 지급한 후 점포에서 커피숍을 운영했는데, 1월분과 2월분의 월세만 지급하고 3월분 이후 월세를 지급하지 않았다. 견디다 못한 갑은 2019년 9월 31일 을에게 임대차계약을 해지한다고 통보하면서 즉각 점포를 비워달라고 요구했다. 그러나 을은 갑의 요구를 무시한 채 여전히 월세를 지급하지 않으면서 계속 커피숍을 운영하고 있다.

임차인이 3월분 이후의 월세를 지급하지 않고 있으므로 임대인이 임대차계약을 해지하는 것은 적법하다. 따라서 2019년 10월 1일 갑은 을에게 밀린 월세를 공제한 나머지 보증금을 반환해야 하고 을은 갑에게 점포를 인도해야 한다. 그러나 위 사안에서 을은 2019년 10월 1일 이후에도 점포를 반환하지 않은 채 계속 커피숍을 운영(점포의 사용ㆍ수익)하고 있으므로 월세 상당의 부당이득을 반환할 책임이 있다.

하지만 이후 점포를 비워달라는 갑의 요구가 점점 더 강력해지자 을은 2020년 2월 1일 커피숍 영업을 중단했다. 다만 을은 사업용 비품 일부를 그대로 둔 채 출입문을 열쇠로 잠그고 타인의 출입을 금지했다.

즉, 을은 보증금을 돌려받지 못했다는 이유로 점포를 갑에게 인도하지 않고 계속 자신이 점유한 것이다. 이 상태로 시간이 흘러 2020년 12월 31일이 됐다. 이 경우 을은 2020년 2월~12월분의 월세를 갑에게 지급하여야 할까?

이 문제에 대한 우리나라 최고법원의 답은 ‘을은 월세를 납부할 의무가 없다’는 것이다. 이를 ‘실질적 이익의 이론’이라고 한다. 즉 임대차계약관계가 소멸된 이후 임차인이 건물을 계속 점유했지만 이를 본래의 목적에 따라 사용ㆍ수익하지 않은(실질적인 이익을 얻지 못한) 경우라면 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다. 이러한 법리는 이미 오래전에 형성됐고 최근 대법원(2018년 11월 29일 선고 2018다240424 판결)은 이러한 법리를 재차 확인했다. 따라서 을이 2021년 1월 1일 갑에게 점포를 반환하는 경우 갑은 커피숍이 운영된 2019년 3월~2020년 1월(11개월)의 보증금 2천200만 원을 공제할 수 있다. 그러나 이후 기간(2020년 2월~12월)에 을은 점포를 실질적으로 사용ㆍ수익한 사실이 없어 이 기간의 월세 상당액은 공제의 대상이 아니다. 결국 갑은 2천800만 원의 보증금을 을에게 반환할 책임이 있다.

한편, 이 사안에서 갑의 보증금반환의무와 을의 점포반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 따라서 을은 점포의 인도를 지체한 점에 대해 손해를 배상할 책임이 없고 갑도 보증금의 반환이 지연된 점에 대해 지연손해금을 납부할 책임이 없다는 점도 알아두자.

김종훈 변호사