[법률플러스] 상가 임차인의 계약 갱신거절권

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 그 규정내용이 서로 다른데, 특히 ‘계약기간이 끝나기 전 임차인이 계약기간이 종료된 후에는 더 이상 임차를 하지 않겠다’는 계약갱신거절권에 관해 주택임대차보호법은 이를 인정하는 규정을 두고 있으나, 상가건물임대차보호법은 그러한 규정이 없다. 이 때문에 상가임차인이 예상하지 못한 손해를 볼 수 있다.

주택임대차보호법은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에도 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정하고 있다.(6조 1항)

위 6조 1항 후문 규정에 따라 임차인은 계약기간 종료 1개월 전까지 계약 갱신거절권을 행사해 계약관계를 끝낼 수 있다.

그런데 상가건물임대차보호법은 계약기간만료 전 임차인에게 계약갱신거절권을 인정하고 있는 주택임대차보호법 6조 1항 후문의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 당사자 간 사이에 상가건물임대차계약을 할 때 미리 ‘계약기간 만료 전 몇 개월 전(1개월 또는 3개월 전)에 계약을 갱신하지 않는 의사표시를 할 수 있다’라는 식으로 약정해 놓지 않으면, 자연히 계약이 묵시적으로 갱신되게 된다. 이렇게 계약이 묵시적으로 갱신되기 때문에 상가임차인이 뒤늦게 임대차계약해지의 의사표시를 하더라도, 상가건물 임대차보호법 10조 5항에 의해 ‘해지의사표시를 한 때로부터 3개월 후야 계약해지가 되므로’ 3개월분의 월차임은 꼼짝없이 부담하게 된다. 상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법과 같은 규정을 두지 않은 것은 입법적인 실수로 보인다.

상가임차인이 이러한 피해를 당하지 않으려면 임대차계약을 하면서 ‘계약기간 만료 전 몇 개월 전(1개월 또는 3개월 전)에 계약을 갱신하지 않는 의사표시를 할 수 있다’라는 특약을 해 둘 필요가 있다.

이재철 변호사