[법률플러스] 원인불명 화재사고시 임차인 손해배상 책임의 범위

올 겨울은 강수량이 적어 대기가 건조하고 날씨가 추워 보온 등을 위한 전열기구 사용이 급증해 화재사고가 많이 발생하고 있어, 화재로 인한 법적 분쟁이 늘고 있다.

임차인이 건물의 일부를 임차해 사용하던 중, 원인불명의 화재사고로 임차목적물은 물론 임차하지 않은 건물부분도 불에 탄 경우, 임차인은 임대인에게 임차하지 않은 건물에 대한 손해까지 배상해야 하는지 논란이 있을 수 있다.

종래 법원은 임차인이 임대인 소유 건물의 일부를 임차해 사용ㆍ수익하던 중 임차 건물 부분에서 화재가 발생해 임차 외 건물 부분까지 불에 타 그로 인해 임대인에게 재산상 손해가 발생한 경우에, 건물의 규모와 구조로 볼 때 건물 중 임차 건물 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지ㆍ존립함에 있어서 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면, 임차인은 임차 건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명하지 못하는 이상 임차 건물 부분에 한하지 아니하고, 건물의 유지·존립과 불가분의 일체 관계에 있는 임차 외 건물 부분이 소훼돼 임대인이 입게 된 손해도 채무불이행으로 인한 손해로 배상할 의무가 있다고 판단해 왔다.

그런데 임차인이 임차 건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 증명한다는 것은 사실상 불가능한 일이고, 경제적 약자인 임차인에게 원인불명의 화재로 인한 손해 전부를 전가하는 것은 가혹하다는 비판적인 견해가 많았다.

대법원은 2017년 종전 대법원 판례를 변경해, 임차 외 건물 부분이 구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있는 부분이라 하더라도, 그 부분에 발생한 손해에 대해 임대인이 임차인을 상대로 채무불이행을 원인으로 하는 배상을 구하려면, 임차인이 보존·관리의무를 위반해 화재가 발생한 원인을 제공하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무 위반이 있었고, 그러한 의무 위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당인과관계가 있으며, 임차 외 건물 부분의 손해가 의무 위반에 따라 민법 제393조에 의해 배상해야 할 손해의 범위 내에 있다는 점에 대해 임대인이 주장·증명해야 한다고 판시했다.

대법원 판례의 변경에 따라 임차인은 원인불명의 화재사고로 인한 손해배상책임에 있어, 임차인이 임차하지 않은 건물 부분에 대한 손해배상책임 성립 여부에 있어 입증책임을 부담하지 않게 됨에 따라 책임이 경감 됐다.

이는 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 바람직한 판례의 변경이라 할 것이다.

박승득 변호사