[법률플러스] 상가건물, 원칙적으로 10년의 임대기간 보장된다

상가건물 임차인인 A가 상가건물 계약기간을 2016. 8. 31.부터 2019. 8. 31.까지 3년간으로 하여 임차하였다. A가 계약기간이 만료된 2019. 8. 31. 계약갱신을 요구할 경우 몇 년까지 계약기간을 연장할 수 있을까?

개정 전 상가건물임대차보호법(‘상가임대차법’이라 함) 제10조 제2항은, 임차인이 계약을 갱신할 경우 임대인이 동의하지 않는 한 ‘계약갱신기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 기간 내에서만 갱신을 요구할 수 있다’고 규정하고 있었다. 따라서 A는 원래의 계약기간이 3년이었기 때문에 임대인이 동의하지 않는 한 2년 더 계약기간을 연장해 달라고 갱신요구를 할 수 있었을 뿐이었다.

그런데 상가임대차법이 2018. 10. 16. 개정·시행되었는데(‘현행 상가임대차법’이라 함), 원래 전체 임대차기간이 5년이던 것을 10년으로 연장하였다(제10조 제2항). 현행 상가임대차법은 몇 가지가 개정되었는데, 그중에서 가장 달라진 것은 전체 임대기간이 5년에서 10년으로 늘어난 점인데 획기적인 변화라고 할 수 있다.

현행 상가임대차법(제10조 제1항)은, ‘임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정하고 있기 때문에, A는 임대차기간 만료일인 2019. 8. 31.로부터 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 최장 7년을 연장하는 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이 요구에 따라야 한다. 심지어 원래 임대차기간이 1년이었는데 9년간을 연장하는 계약갱신을 요구할 수도 있게 되었다. 이러한 결과는 임대인이 당초에 예상하지 않는 결과이지만 현행 상가임대차법의 문리적 해석이나 대법원판례(2017더9657판결)에서 이를 인정하고 있다.

다만, 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있으려면 현행 상가임대차법 제10조 제1항의 사유가 없어야 한다. 즉 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하거나 건물을 파손한 경우’ 등의 사유가 없어야 한다.

이재철 변호사