[법률플러스] 전세보증금 반환을 우선적으로 확보하는 방법

임차인 ‘갑’은 집주인 ‘병’으로부터 지난 2012년 7월16일 주택을 보증금 6천500만 원에 임대차계약을 체결하고 당일 보증금 중 500만 원을 지급하고 집주인의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. 그 후 한 달 후에 나머지 보증금 6천만 원을 지급하였다.

 

그런데, 집주인 ‘병’은 최초임차인 ‘갑’이 나머지 보증금 6천만 원을 지급하기 이전인 같은 해 8월2일 다른 임차인(‘2차 임차인’이라 함)인 ‘을’ 에게 보증금 6천500만 원에 전세를 주고 바로 그날 전세권설정등기까지 해 주었다.

 

최초임차인 ‘갑’은 전입신고와 확정일자는 먼저 했으나, 보증금은 2차 임차인 ‘을’보다 늦게 지불하였다. 반면에 2차 임차인은 최초임차인보다 보증금을 먼저 지불하였고, 전세권설정등기까지 하였다. 이 경우 최초임차인 ‘갑’과 2차 임차인 ‘을’ 중에 누가 더 우선적으로 전세보증금을 변제받을 수 있는가?

 

주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 있다. 또한 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은 ‘이와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다’고 규정하고 있다.

 

따라서 주택임차인이 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 전입신고 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면, 비록 최초임차인 ‘갑’처럼 계약 당시 보증금을 전액 지급하지 않고 나중에 지급하였다 하더라도 임차보증금에 대하여 우선적으로 변제받을 권리를 확보하게 되는 것이다.

 

법원도 이 사건 사례에 대해 최초 임차인 ‘갑’이 비록 보증금은 늦게 냈지만 주택의 인도와 주민등록 및 임대차계약서증서상의 확정일자를 먼저 받았기 때문에, 2차 임차인 ‘을’에 우선권이 있다는 판결을 내렸다.

 

그러므로 주택임차인은 임대차계약을 체결하면 반드시 바로 주택의 인도와 전입신고 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받을 필요가 있다.

 

이재철 변호사