[기고] 공공임대주택과 부동산금융의 역할

현대의 부동산은 전통적인 부동산산업에 선진 금융기법이 더해지면서 비약적인 발전을 이루어 내고 있다. 부동산금융은 단순히 부동산을 담보로 하여 자금을 융통하던 수준에서 벗어나 부동산의 개발· 운영· 처분 등을 위한 자금공급, 더 나아가 ABS(자산유동화), 리츠(REITs), 부동산펀드 등 부동산 간접투자상품에 이르기까지 다양한 금융수단이 등장하게 됐다.

 

현 정부는 공약사항으로 공적임대주택(공공임대주택+공적지원민간임대주택) 17만호 공급 등을 제시하며 서민층을 위한 임대주택 확충이라는 정책목표를 추구하고 있다.

 

공공임대주택은 임대기간이 비교적 단기로 5~20년인 분양전환공공임대·매입임대·전세임대 등이 있으며, 임대기간 30년 이상인 행복주택·국민임대·영구임대 등 장기임대주택이 있다. 이 중 장기공공임대주택은 저소득층을 공급 대상으로 하기 때문에 임대료가 시세에 비해 매우 저렴하다. 그러나 막대한 재무적 부담을 주고 있어 공기업 부채증가의 큰 원인이 돼 왔다.

 

저소득층의 주거안정을 위해 공공임대주택 공급이 필요하다는 공감대는 있으나, 막대한 재정지원을 어떻게 마련할지, 어느 규모로 하는 것이 적정한지에 대한 해답을 찾기 어려운 상황에서 향후 장기공공임대주택의 확대정책은 또 하나의 큰 부담이 될 수밖에 없는 실정이다.

 

이러한 문제점을 해결하기 위해 공공사업시행자가 사업을 주도하는 기존 시스템하에서 재정지원 규모와 방법을 어떻게 가져가는 것이 바람직한지에 대한 연구들이 있었지만 근본적으로 재정의 한계를 극복하는 데는 미흡한 측면이 많았으나, 최근 임대주택에 리츠라는 부동산금융기법을 접목함으로써 사업시행자의 재무부담을 덜면서도 임대주택을 안정적으로 공급하려는 시도가 있어 주목되고 있다.

 

리츠(REITs)는 투자자로부터 자금을 모아 부동산 개발· 운영 등을 통해 발생한 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사로 우리나라에는 지난 2001년 도입ㆍ시행됐다. LH공사, 경기도시공사 등 지방공사의 공공분야에서는 2014년부터 이러한 리츠를 공공임대주택에 활용함으로써 상당한 재무부담 경감효과를 누리고 있다.

공사가 보유한 임대주택부지를 리츠에 매각하거나 장기임대하고, 공사와 주택도시기금이 출자한 리츠가 사업시행자가 되어 민간자금, 기금을 활용하여 임대주택을 건설ㆍ공급하는 구조로, 공사로서는 총사업비의 2% 미만의 출자금 이외에는 공공임대주택사업과 회계적으로 분리되어 부채부담을 완화하였으며, 사업시행자인 리츠의 지분을 100% 공공분야에서 갖고 있기 때문에 사업의 공공성도 담보할 수 있는 것이다.

 

현재까지 추진된 공공임대주택리츠는 임대기간 10년 후 분양전환되는 공공임대리츠ㆍ행복주택리츠 등 임대료 수준이 다른 장기공공임대주택에 비해 양호해서 사업성이 어느 정도 확보되는 유형에 국한되고 있다. 임대료 수준이 시세에 비해 매우 저렴한 국민임대ㆍ영구임대 등 장기공공임대주택의 공급확대를 위해서는 기존방식 이외에 리츠 등 다양한 금융기법 도입이 필요하다.

 

정부에서는 지난해 428 부동산대책을 통해 행복주택리츠를 도입하고, 기존 LH공사에서 주도하던 10년 공공임대리츠 사업을 경기도시공사 등 지방공사까지 확대하여 공공임대주택확대를 위한 금융기법 도입에 노력을 기울이고 있으나, 장기공공임대주택의 공급확대를 위한 새로운 시도는 아직 보이지 않는다. 앞으로 장기공공임대주택 확대를 위해서는 사업시행자의 재무부담을 완화할 수 있는 금융구조 연구가 활성화되어야 하며, 지방공사 등 사업주체의 확대를 위해 의사결정절차·미분양매입확약 등 중앙과 지방의 사업여건 차이도 개선되어야 할 것이다.

 

이필근 경기도시공사 보상처장