[법률플러스] 공유자 중 1인과 임대차계약 체결해도 될까

갑, 을, 병이 세 사람이 3분의 1씩 지분을 가진 부동산이 있는데 갑이 공유자인 을과 병의 동의 없이 단독으로 임차인에게 임대했다. 이 경우 을과 병이 임차인을 상대로 명도소송을 제기할 수 있을까. 갑과 을이 2분의 1씩 지분을 가진 부동산을 갑이 을의 동의 없이 단독으로 임차인에게 임대한 경우는 어떨까.

 

민법에 의하면 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다. 공유물의 관리에 관한 사항 중 대표적인 것이 임대차계약을 체결하는 것이다. 공유물의 임대차계약은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다. 과반수라는 것은 50%를 넘어서야 한다는 것이다.

 

위의 두 경우에서 갑의 지분은 3분의 1 또는 2분의 1에 불과해 과반수 지분권자가 아니므로, 갑은 단독으로 임대차계약을 체결한 권한이 없다. 나머지 공유자가 임차인을 상대로 명도청구를 한다면 임차인이 패소할 가능성이 높다.

 

따라서 공유자가 있는 부동산을 임차하는 임차인으로서는 임대인의 지분이 2분의 1을 초과하는지 확인하고, 만일 초과하지 않는다면 다른 나머지 공유자도 임대인으로 함께 계약을 체결하도록 요구하는 것이 필요하다. 공유자 전원과는 아니더라도, 지분의 합계가 50%를 넘는 공유자들과 임대차계약을 체결해야 할 것이다.

나머지 공유자들이 임대차계약에 대해 동의를 했거나 이를 승낙한다는 내용이 포함된 서류를 받아두어도 된다. 만일 과반수에 미치지 않는 지분을 가진 공유자만을 임대인으로 하여 계약을 체결하였을 때는 계약 체결 이후에라도 나머지 공유자가 그 계약을 인정하거나 승낙하도록 하는 것이 필요하다. 임대차계약서의 임대인란에 서명하지 않은 공유자는 임차인에게 임대보증금을 반환할 의무를 부담하지는 않을 것이다.

 

이와 달리 갑과 을이 건물을 공유하는데 갑의 지분이 3분의 2이고, 을의 지분이 3분의 1인 경우에는 갑의 공유지분이 반수를 넘는 경우이므로, 갑은 을의 의사를 묻지 않고 단독으로 임대차계약을 체결할 수 있다. 

이 경우에는 과반수에 미치지 못하는 지분을 가진 공유자인 을은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하더라도 패소할 것이다. 을은 공유자인 갑을 상대로 임차인으로부터 받은 임대료 중 을의 공유지분에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환을 구할 수밖에 없겠다.

 

이국희 변호사