[법률 플러스] 임대차보증금에서 연체차임 공제

‘갑’은 2014년 8월1일 자신의 아파트를 임대차기간 2년, 임대차보증금 2천만 원, 월차임 100만 원으로 정하여 ‘을’에게 임대하였다. ‘을’은 경제적인 사정이 안 좋아져 지난해 8월1일부터 임대차계약이 종료한 지난 1일까 1년 동안 월차임을 연체하였는데, ‘을’은 이사갈 곳을 구하지 못하여 임대차계약이 종료된 이후에도 아직까지 위 아파트를 ‘갑’에게 반환하지 못하고 있다. 

한편, ‘갑’은 임대차계약이 종료된 이후인 지난 10일 ‘을’에 대한 차임채권을 ‘병’에게 양도하였고, 같은 날 양도사실을 ‘을’에게 통지하였는데, ‘병’은 지난 15일 ‘을’을 상대로 연체된 차임 1천200만 원의 지급을 구하는 소송을 제기하였다. 위 소송에서 ‘을’은 임대차보증금 2천만 원에서 연체된 차임 1천200만 원이 공제되어 소멸되었다고 주장할 수 있을까?

 

임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지를 자유로이 선택할 수 있다. 따라서 임대차계약이 종료되기 전에는 연체차임이 공제 등 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니다. 

그리고 임대인이 차임채권을 양도하는 등의 사정으로 인하여 차임채권을 가지고 있지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 종료 전에 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 할 수 있는 권한이 있다고 할 수도 없다(대법원 2013년 2월28일 선고 2011다49608 판결 참조).

 

그러나 임대차계약이 종료되었다면 사정이 달라진다. 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계가 종료된 후 그 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이도 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

따라서 보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도, 임차인은 임대차계약이 종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있다(대법원 2015년 3월26일 선고 2013다77225 판결 참조).

 

본 사안의 경우 ‘갑’과 ‘을’ 사이의 임대차계약은 지난 1일 종료되었으므로, ‘을’이 연체한 차임 1천200만 원은 공제 등 별도의 의사표시 없이도 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 따라서 ‘을’은 ‘병’이 제기한 소송에서 임대차보증금 2천만 원에서 연체된 차임 1천200만 원이 공제되어 소멸되었다고 주장할 수 있다.

 

이와 달리 임대차계약이 종료되기 전에 ‘갑’이 공제 등 별도의 의사표시를 하지 않은 상태에서 ‘을’에 대한 차임채권을 ‘병’에게 양도하였고, ‘병’이 임대차계약이 종료되기 전에 ‘을’에게 연체된 차임 상당액의 지급을 청구하였다면, ‘을’은 이를 거부할 수 없을 것이다. 그러나 이후 임대차계약이 종료되었다면 ‘을’은 연체한 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제할 것을 주장할 수 있을 것이다.

서동호 변호사