[법률 플러스] 집합건물 중 일부 층의 구분소유권이 소멸된 경우

2010. 1.경 수원 소재에 지하 1층, 지상 5층 규모의 상가건물이 신축되었다.

위 상가건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)의 적용을 받는 집합건물로서 총 50개의 구분점포로 구성되어 있었는데, 위 각 구분점포는 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되었고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다.

그러나 2013. 1.경 위 상가건물 4, 5층에서 발생한 화재로 인하여 전기선 교체 등의 보수공사를 하게 되면서 4, 5층의 구분점포 20개에 대한 모든 격벽과 구분시설이 철거되었다.

현재까지 위 상가건물 4, 5층은 신축 당시의 구분이 존재하지 않는 상태인데, 이 경우 위 상가건물 4, 5층의 소유관계는 어떻게 되는가? 또한 위 상가건물은 여전히 집합건물법의 적용대상이 되는가?

집합건물법 제1조는 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법이 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있다.

그런데 1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다.

구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.

위와 같은 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었다 하더라도 위 등기는 그 자체로 무효이며, 그 등기명의자는 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유자가 될 뿐이다.

마찬가지로 구분건물로 등기된 1동의 건물 중의 일부에 해당하는 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸되는 경우 그 구분건물에 해당하는 일부 건물 부분은 종전 구분건물 등기명의자의 공유로 된다.

따라서 위 사안에서의 상가건물 4, 5층은 그 안에 있던 구분건물들을 나누는 격벽과 구분시설이 철거됨에 따라 구분건물별 구조상의 독립성이 상실되어 구분소유권이 소멸되고 종전 구분건물 등기명의자들의 공유로 소유관계가 변경될 것이나, 그럼에도 불구하고 위 상가건물 전체는 여전히 집합건물법의 적용대상이 된다.

왜냐하면, 구조상의 독립성이 상실되지 아니한 위 상가건물 지하 1층 내지 지상 3층의 구분소유권이 그대로 유지됨에 따라 위 상가건물 4, 5층은 나머지 구분건물들과 독립되는 구조를 이룬다고 할 것이고, 또한 집합건물 중 일부 구분건물에 대한 공유도 당연히 허용됨에 비추어 보면, 위 상가건물 4, 5층과 나머지 구분건물들로 구성된 위 상가건물 전체는 여전히 집합건물법의 적용대상이 된다고 봄이 타당하기 때문이다.

서동호 변호사