[기고] 토지거래허가, 양도세 중과제도 개선돼야

경기도가 IMF 이후 첫 감액추경을 편성하면서 세수감소 문제가 논란이 되고 있다. 세수감소의 주원인은 부동산 거래절벽에 따른 취·등록세의 감소이다. 현재 부동산 시장의 위험은 가격 하락보다 거래감소의 측면이 더 크다. 거래가 이루어지지 않으면 단지 세입이 감소될 뿐만 아니라, 이사업체, 인테리어 업체 등 수많은 관련 업종을 비롯한 국가경제 전반에 부정적인 영향을 미치게 된다.

정부는 이러한 어려움을 타개하기 위해 지난 4ㆍ1 부동산 시장 활성화 대책에 이어 8월28일 전세수요를 매매수요로 전환시키는 방안을 골자로 하는 ‘전월세 시장 안정을 위한 대응방안’을 발표했다. 필자는 이번 정책이 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하고 전월세 공급을 확대함으로써 임대시장 안정에 어느 정도는 기여할 것으로 판단하고 있다.

하지만 세계적인 경기침체에 따른 저성장과 최근 부동산시장의 수급 불균형은 정부 정책이 시장에서 구매력과 수요를 견인하는데 강한 저항점이 되고 있다. 또한 금번 대책에는 주택거래 활성화에만 치우쳐 있고, 토지거래 활성화 대책이 전무하다. 지금 현장에서는 유효기간이 지난 몇몇 제도로 인해 중산층 및 서민층의 어려움이 커져가고 있다.

먼저 토지거래허가제 문제다. 토지거래허가제는 투기우려가 있는 지역에 토지의 투기방지와 합리적 지가 형성을 위해 일정기간 동안(5년 이내) 토지거래계약을 허가받도록 하는 제도이다. 1978년에 도입된 토지거래허가제는 토지시장이 급등할 때마다 대표적인 규제 역할을 했다. 2000년대 들어 부동산 시장 활성화로 땅값이 대거 오르자 2008년에는 전 국토의 19.1%라는 광범위한 지역이 토지거래허가구역으로 묶였다.

이후 글로벌 금융위기부터 토지시장이 위축된 후 다시 토지거래허가구역이 해제되기 시작해서 2009년부터 지금까지 전체의 59%인 1만225㎢가 해제됐다. 하지만, 해제지역을 자세히 살펴보면 한강둔치, 개발제한구역, 국공유지 등이 대다수여서 직접 거래가 이루어지긴 힘든 지역이 대부분이다. 위축된 토지거래 활성화를 위해서는 실효성이 적은 토지거래허가제도 폐지와 개발제한구역 해제, 그리고 이에 따른 양도소득세 중과제도의 한시적 완화 등의 후속조치가 필요한 시점이다.

둘째는 다주택자 양도소득세 중과제도다. 2010년 인구주택 총조사에 따르면 우리나라의 전체 가구 중 약 800만 가구가 남의 집을 임차해 살고 있다. 그중 135만 가구는 정부나 기업 등이 제공하는 임대주택에 살고 있고, 나머지 665만 가구 대부분이 다주택자가 임대하는 주택에서 산다. 이러한 상황에서 최근의 전세가격 상승은 매매시장 부진에 따라 주택구입을 유보한 매매수요자의 전세수요가 증가한 반면, 저금리에 따른 집주인의 월세 선호로 전세공급이 감소하면서 시작됐다.

현재의 전세난을 타개하기 위해서는 전세임대주택의 공급을 늘리고 수요를 줄여 전세가를 안정시켜야 한다. 하지만 공공부문이 겪고 있는 재정문제로 단시일에 임대주택 공급을 늘리기가 어렵다는 점에서 민간부문의 임대사업 확대가 필요하다.

민간부문의 임대주택 공급을 늘리기 위해서는 임대사업을 하려는 이들에게 어느정도의 수익을 기대할 수 있도록 정책이 바뀌어야 한다. 시장에 팽배해 있는 불확실성을 줄이고, 주택 구매를 유도하고 전세주택 공급을 늘리기 위해서는 다른 나라에서는 찾아볼 수 없는 징벌적인 다주택자 양도세 중과 폐지는 필수다.

토지거래 허가제도와 양도세 중과세는 투기 열풍에 맞서는 정책이다. 그러나 지금은 그때와 사정이 반대다. 부동산 경기 불황으로 각종 개발사업이 줄줄이 좌초되고 거래가 실종됐다. 더 이상 규제할 명분이 없는 것이다. 토지거래허가제도와 다주택자 양도세 중과세 정책의 대폭 수정이 필요한 시기다.

안수환 경기도 농업정책과장