알아두면 도움이 되는 ‘유치권’

<법무법인 마당의 법률플러스> 김영숙 변호사

채무 변제때까지 물건 점유

소제기·가압류 등 적극 행사

유치권자 수익행위 허용안돼

도심을 운전하다보면 큼지막하니 ‘유치권 행사 중’이라고 적혀 있는 현수막이 눈에 띄곤 한다. 우리 주변에서 적잖게 문제가 되지만 아리송한 유치권, 말도 많고 탈도 많은 유치권의 법률문제 중에서 알아두면 좋은 2가지 점에 대하여 살펴보기로 한다.

유치권 행사의 흔한 예는, 집을 짓거나 수리를 했는데 집주인이 공사대금을 주지 않을 때 공사업자가 그 집을 점거하고서 공사대금을 받을 때까지 이를 비워주지 않는 경우이다. 이처럼 유치권은 어떤 물건에 관한 채권이 생겼는데, 채무자가 그 채무를 변제하지 않을 때 이를 변제받을 때까지 채권자가 그 물건을 유치(물건의 점유를 계속하고 인도를 거절하는 것)할 수 있는 권리로, 점유를 상실하면 그 권리도 소멸하게 된다. 이러한 유치권과 관련하여 여기서 살펴볼 2가지 문제는 첫째 유치권자가 그 물건을 점유하고 있는 한 그 피담보채권(유치권으로 담보되는 채권, 바로 위 공사의 경우 공사대금채권을 말하는 것이다)은 소멸시효에 걸리지 않는지와 둘째 유치권자가 그 물건을 사용, 수익하여도 되는지의 문제다.

첫 번째 문제는, ‘유치권의 행사로써 곧 피담보채권의 소멸시효가 중단되는 것인지’에 관한 것이다. 법률 문외한인 일반인들로서는 ‘물건을 점유하여 유치권을 행사하고 있으니, 당연히 공사대금채권도 계속 행사할 수 있는 것’이라고 생각하기 쉬운데, 우리 민법은 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는 것으로 규정하고 있다. 또한, 유치권은 담보물권의 일종이고, 담보물권은 그 피담보채권의 존재를 전제로 하기에 피담보채권이 소멸되어 존재하지 않을 경우에는 담보물권인 유치권도 따라서 소멸하게 된다(이것을 ‘담보물권의 부종성’이라고 한다). 따라서 유치권이 있다는 현수막을 내걸고 건물을 점유하는 것만으로 세월을 흘러 보내다가는 낭패를 당할 수가 있으니, 피담보채권을 적극적으로 행사(소제기, 가압류 등)하여 그 소멸시효가 완성되지 않도록 해야 한다. 특히 공사대금채권은 특별한 경우가 아닌 한 민법 제163조의 3년의 단기소멸시효가 적용되어 그 기간이 상대적으로 짧으니 주의가 필요하다.

두 번째 문제는 유치권의 목적물을 사용, 수익할 수 있는 권리가 유치권자에게 있는지, 만약 없다면 유치권자의 사용, 수익으로 어떤 법률적 문제가 발생할 수 있는지의 문제이다. 결론은, 유치권자는 자신의 유치권을 적절하게 행사하기 위하여 필요한 보존행위의 범위에서만 유치권의 목적물을 사용할 수 있을 뿐, 그 이상의 사용, 수익 행위는 허용되지 않는다는 것이다. 따라서 만약 보존행위의 범위를 넘어선 사용, 수익행위가 있을 경우(예를 들어 제3자에게 이를 임대하는 경우) 채무자 또는 그 유치물의 소유자는 유치권자에 대하여 유치권 소멸을 주장할 수 있다. 뿐만 아니라 유치권자는 그러한 부당한 사용, 수익으로 인하여 얻은 이익(집의 경우 통상 ‘임료’ 상당의 금액)을 채무자 또는 소유자에 대하여 반환할 의무도 면할 수 없다.

이상의 점들을 참고로 하되, 여느 사안과 마찬가지로 유치권의 문제도 개별 사정에 따라 천차만별의 모습을 띠기에 문제가 생기면 섣부른 판단에 앞서 법률 전문가를 찾아 구체적인 조언을 구해보는 것이 좋다.  김영숙 변호사