금리인상 따른 부동산 수요자의 행동요령

한국은행은 연초 금리동결 예상을 깨고 지난달 13일 전격적인 기준금리 인상(0.25%)을 단행했다. 올해 경제성장 회복 속도가 예상보다 빨라질 수 있다는 점이 경기팽창과 물가상승으로 연결되며, 인플레이션 위험을 고려한 기준금리인상 속도도 예상보다 빨라질 수 있다는 우려들이 나오고 있다.

 

금리 인상은 대표적인 자산시장인 부동산시장에 영향을 주게 된다. 지속적인 금리인상이 단행될 것은 자명한 만큼 가계의 이자부담은 갈수록 커질 것이다. 기준금리 상승 시 금융권 수신금리보다 여신금리상승폭이 크고, 변동금리부 대출비중이 절대적인 우리나라에서 주택담보대출자들의 이자 부담은 자연적으로 상승할 수 밖에 없는 구조이기 때문이다.

 

주택담보대출자들 이자부담 높아

 

이미 시중은행들은 금리인상 릴레이에 동참했다. 양도성 예금증서(CD) 금리에 연동하는 주택담보대출 금리는 1월에만 0.2%p가량 인상돼 최고 연 6%를 넘어섰고, 저축은행들도 연 8~14%대로 올라섰다. 이 와중에 작년 12월 말 주택담보대출은 월별 증가치로 4년만에 가장 많은 4조9천억 원이 늘어 379조3천억원에 달했다.

 

향후 가계주택자금의 대출수요는 수도권 주택가격의 하락폭 축소 및 전세가격 상승 등의 영향으로 높은 수준의 증가세로 연결될 수 있으니 신규 담보대출을 고려하거나 기존주택담보대출 비중이 큰 주택 보유자들은 매매시장에서 자산 보유부담에 따른 비용을 고민해 볼 필요가 있다.

 

우선 거치기간이 짧은 변동금리부 주택담보대출자라면 보금자리론이나 고정금리, 코픽스 연동대출같이 금리변동성을 줄일 수 있는 대출상품으로 갈아타는 방법이 있다.

 

원론적으로는 채무상환 능력에 따른 보수적인 내집 마련이 전제되어야 한다. 자기자본비율보다 대출비중을 키운 내집마련은 금물이다. 금리인상 속도나 정부의 주택담보대출규제 여부를 염두에 둔 보수적인 주택구입 노력이 필요하다. 특히 미분양적체 등으로 중대형 주택공급량이 많은 일부지역은 투자수요 부재로, 매입 후 자산 가치 상승이 미미할 수 있다.

 

재작년과 작년에 이어 한겨울에도 전세시장의 가격상승 움직임이 심상찮다. 전세난에 따른 전세보증금 인상에 따라 전세자금 대출에 눈을 돌리는 전세대출자의 경우 국민주택기금 등 저리대출 활용이 가능한 상품을 모색해야 한다.

 

일례로 근로자·서민 전세자금 대출은 지난 1·13전·월세 안정대책의 일환으로 ‘6개월 이상 무주택 조건’이 폐지됐다. 연소득 3천만원 이하, 만 20세 이상 부양가족이 있는 무주택세대주는 임차전용면적 85㎡ 이하 주택, 임차보증금 70% 범위 내에서 최고 6천만원까지 전세대출(연 4.5%)이 가능하다.

 

대출비중 키운 내집마련 신중을

 

수익형부동산상품은 금리와 역의 상관관계를 가지고 있다. 최근 도시형생활주택과 오피스텔은 역세권이나 도심 등 수요가 많은 지역 위주로 가격이 크게 올랐다. 전·월세가격 상승으로 임대수익 보전이 가능하지만, 수익성을 높이기 위해 담보대출 비중을 높여 투자에 나선 이들이라면 사정이 다르다. 이번 기준금리 인상으로 대출이자부담이 커지면서 임대수익률도 낮아질 수 있기 때문이다. 수익형부동산 투자자라면, 투자금 및 분양가 대비 자본이득과 월임대료 수익률이 높은 상품을 선별해야 한다.

 

예상보다 올 상반기 기준금리인상 속도나 출구전략이 빨라진다면, 심리적으로나 실질적으로 대출을 이용하고 있는 가계의 이자부담은 커질 것이다. 회복되고 있는 부동산 시장의 매매수요를 감소시키고, 거래부진을 유발할 가능성도 있는 만큼 시중에 풀린 유동자금과 금리인상, 경기회복속도 등을 꾸준히 살펴 가계스스로 대출건전성 관리에 만전을 기할 수 있는 계획이 필요하다.

 

함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장