부동산 시장은 회복 중?

지난 11월 신고분 아파트 실거래량은 5만 건을 넘어 전달에 비해 29.5% 늘었다. 이는 2009년 10월 이후 13개월만의 최대치다. 수도권에서는 40.8% 증가했는데, 특히 서울 강남 3구의 경우 무려 93.5%나 늘었다. 일부 전문가들은 이러한 현상을 부동산 시장의 본격적 회복 신호로 간주하고 있다. 이들은 한 걸음 더 나가 정부에게 부동산 시장 활성화 보완 대책마저 주문하고 있다.

 

최근 거래 급증은 가을 이사철 거래량에다 전세값 급등세로 일부 전세수요가 매매수요로 돌아섰기 때문인 것으로 분석되고 있다. 정부는 DTI의 한시적 규제완화 효과가 본격 반영된 것이라고 한다. 9억 초과 1주택에 대한 취·등록세 감면 혜택의 12월 종료는 고가 주택의 거래 촉매제로 설명되고 있다. 올 경제성장률이 6.1%에 이를 정도로 거시경제의 빠른 회복이 집값 바닥 인식을 부추기면서 거래 활성화에 힘을 실어주고 있다.

 

2008년 하반기 세계 금융위기 후 집값이 떨어지고 거래가 끊기면서 대세 하락론이 대두해 있다. 이점에서 부동산 시장의 회복 기미는 괄목할만하고 반길만하다. 국토해양부는 ‘거래 활성화 대책이 시장에서 효과를 발휘하기 시작했다’면서 내년 봄엔 회복이 본격화될 것으로 예단하고 있다. 그렇다면 최근의 부동산 시장 회복 기미는 과연 대세 하락론을 반전시킬 정도인가?

 

강남3구 등 ‘반짝 거래’ 대부분

 

아파트거래가 늘었지만, 전반적으로 저가 위주, 급매물 중심이고 지역적으로 편중돼 있다. 강남 3구 고가 아파트 거래증가는 연말까지 적용되는 1주택 취·등록세 감면 덕을 보려는 반짝 거래가 대부분이다. 그 밖의 수도권은 예년 수준에서 아직 크게 벗어나지 못하고 있다. 지방에서도 부산 같은 광역시에서 저가 아파트를 중심으로 한 회복 움직임이 감지되고 있다.

 

통상 부동산 시장 회복은 서울 강남 재건축 아파트에서 시작해 일반아파트, 버블세븐 아파트, 수도권, 지방으로 옮아갔다. 그러나 최근 회복세는 저가 급매물 중심으로 지방에서, 그리고 강남의 2~4년 차 아파트에서 시작되고 있는 패턴이다. 자신감을 찾은 일부 실수요자 중심으로 거래가 되살아나고 있지만 과거 수준으로 회복은 요원해 보인다.

 

회복 전망도 녹녹지 않다. 내년도 공급량은 다소 줄 것으로 기대되는 속에서도 전체 주택가격은 1.5% 상승에 그칠 것이라는 전망이 나와 있다. 물가상승률 3.5%와 견준다면, 이는 사실 마이너스다. 회복요인도 불확실하다. 수도권 9억원 이하 DTI 규제 완화 조치도 효과가 분명치 않는 상태에서 내년 3월이면 끝나게 된다. 강남 3구의 고가주택을 위한 1주택 취·등록세 감면 혜택도 더 이상 없다. 내년 경제성장률이 5%로 제시되고 있지만 물가안정이나 가계 대출 규제를 위한 이자율 상승 압박으로 거래 위축은 냉큼 풀리지 않을 것 같다. 가격 상승에 대해선 관망세가 여전히 지배적이다. 과거와 같은 폭등에 따른 시세차익 실현은 기대하기 힘들기 때문이다.

 

공급확대보다 주거복지 실현을

이 모든 증거들은 지금의 회복이 대세하락을 반전시킬 정도가 못됨을 의미한다. 여기에 주택보급율 100% 초과, 미분양 적체, 고가·다주택보유에 대한 상대적 중과, 대출여력의 소진, 인구감소, 노령화, 도시화율 둔화 등은 부동산 가격을 낮출 구조적 요인들이다. 그래서 일본식 거품붕괴의 가능성도 여전히 점쳐지고 있다. 이럼에도 불구하고 회복 기미를 확대해석하고 투기적 거래를 부추기는 공급주의정책으로의 회귀를 주문하고 있는 것은 참으로 위험한 발상이다. 주택정책은 이젠 공급확대를 중심으로 한 부동산 거래 활성화 기조를 버려야 한다. 대신 회복 기미를 활용해 시장의 하향 안정화를 안착시키면서 주거복지를 실현하는 쪽으로 정책의 중심이 옮겨가야 한다.