분양광고와 실제가 다른 경우의 법률적 책임

<법률 플러스> 이재철 변호사

일반적으로 광고를 보고 물건을 사는 경우가 많다. 그런데 아파트나 상가의 경우 분양회사가 분양광고와 모델하우스 및 분양설명 등을 통해 전철 유치, 대학교 이전, 테마공원 조성 또는 원목마루 바닥재 등을 광고하거나 상가에 얼마의 이익을 보장하겠다는 광고를 하고서도 결국 이를 지키지 않은 경우가 많다. 그 경우 분양받은 사람(수분양자)이 분양회사에 대하여 법적으로 어떤 책임을 추궁할 수 있는가?

물론 분양회사가 광고한 내용이 분양계약서나 별도의 약정서에 기재된다면 당연히 그 광고내용은 분양계약의 내용이 되기 때문에 분양계약서에 따라 부대시설을 설치하거나 특정 자재를 사용하여야 하고, 분양회사가 이를 위반할 때에는 수분양자는 약정대로 이행할 것을 청구할 수 있다.

문제는 이러한 광고내용이 분양계약서에 기재되지 않았고 별도의 약정서 등도 작성되지 아니한 경우에 수분양자가 분양회사에게 어느 정도까지 책임을 추궁할 수 있는가이다.

대법원(2007. 6. 1. 선고 2005다 5812, 5829, 5836 판결 등)은, 분양회사가 분양광고, 모델하우스의 조건 및 수분양자에 대한 설명에서 온천, 원목마루 바닥재, 유실수단지, 테마공원, 도로확장, 서울대 이전, 전철복선화 등에 대한 광고를 하였으나 분양계약서에는 그러한 내용이 기재되지 아니하였던 사안에 대하여 다음과 같이 판결하였다.

즉, “①위 광고내용 중 ‘도로확장 및 서울대 이전 광고, 전철복선화에 대한 광고’는 이 사건 아파트의 외형·재질 등과 관계가 없을 뿐만 아니라, 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자인 회사가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것들이므로 이를 분양계약의 내용이라고 볼 수 없다. ②그러나 위 광고내용 중 ‘온천 광고, 바닥재(원목마루)광고, 유실수단지 광고 및 테마공원 광고’는 이 사건 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 각 분양계약의 내용이 된다고 할 수 있다”라는 것이다.

한편 대법원(2001. 5. 29. 선고 99다 55601, 55618 판결)은 ‘상가를 분양하면서 상가에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 월 금 100만 원 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결 시 이러한 광고내용을 설명까지 한 경우(다만 분양계약서에 그 내용이 기재되지는 않았다)’에 대하여, “용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은, 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이므로 위와 같은 광고를 하였다하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라고 볼 수 없다”고 판단하였다.

결국 아파트·상가 등 분양광고 내용 중 전철유치, 대학이전, 이익보장 등과 같이 아파트나 상가의 외형재질 등과 관계가 없을 뿐만 아니라 분양자가 객관적으로 이행하기가 어려운 사항에 관하여는 그 이행을 청구할 수 없다(다만 이 경우도 허위·과대광고로 인정되면 손해배상은 청구할 수 있다). 그러나 분양광고 내용 중 부대시설(테마공원설치, 유실수단지조성 등) 설치와 바닥재 등 내부 인테리어 재료와 같이 아파트·상가의 외형·재질 등과 관계가 있고 분양자가 쉽게 이행할 수 있으며 또한 분양을 받는 사람도 이를 이행해 줄 것으로 알고 계약을 체결하였다고 볼 수 있는 사항은 분양계약상의 약정이기 때문에 분양자는 반드시 이를 이행해 주어야 할 법적인 의무가 있는 것이다.  /이재철 변호사